今回は素朴な疑問である

なぜ不動産を買うのか？
を取り上げてみたいと思います。

ただ住居として住むだけなら賃貸住宅でもいいはずです。貯金をしておきたいなら銀行に預けておくだけでも目的は達成できます。一般的な人々はそのようにして生活していると思います。一方で成功者になりたいと願う人達は別の考え方を持っています。

それでは成功者とはどのような人たちなのでしょうか？
事業で成功した人、投資で成功した人、親から資産や事業を受け継いで成功している人など様々だと思いますが、皆さんが描く成功者は一定の規模の資産や事業実績、社会的地位を獲得した人などではないでしょうか。それではここでは不動産を購入する目的について考えてみたいと思います。

サラリーマンの方は毎日時間に追われて時間的自由がない、定年退職後の将来が不安、何かを起業して自分の好きなように生きたいなどなど様々な思いを持っています。しかし誰でも起業して成功するわけではありませんし、失敗したときには巨額の負債を抱える可能性もあります。また、自分の時間を持ちたい方はどのようにお金を稼ぐかの問題があります。つまり成功者とは「自由な時間とお金を手にする」ことが出来た人といえます。

何だか夢のような話ですね。それではどうすればよいのか？

今のサラリーだけでは貯金に回すお金は少ないし、預金金利は0.001%と全く増えないどころかATMでお金をおろした途端手数料を取られてマイナス金利となります。またレバレッジを利かせて株、FX、債券、投資信託などを試すのは、素人が手を出して失敗したときには大変な負債を抱えることになります。ブラックマンデー、サブプライムなど専門家でも予想できないことがたくさんあります。

それでは1500万円の元手があると仮定するとどんなことが出来るでしょうか？

投資を考える時に開始年代や家族構成、将来の夢が大変重要な要素となります。
20代、30代の人と50代、60代の人では投資に対するスタンスが異なるからです。資産形成は一時だけ儲かればよいというものではありません。例えば20代の人は将来の結婚資金や賃貸住宅資金が必要になります。30代なら子供にかかるお金と住宅購入頭金などが必要となり、40代になると高校、大学の学費や塾・予備校の費用がかかります。こんな状態で投資なんてできる訳はないと考えても仕方がないですね。

ここで一番重要になるのは「目標を設定する事」なのです。将来海外に移住すると考えている人には日本の不動産を購入する事に合理的な理由がありません。何故なら日本の不動産は将来のキャピタルがマイナスになるのが一般的だからです。では首都圏での平均値である5500万円のマンションを居住用不動産として購入すると仮定しましょう。30年ローンで金利2%とすると、支払額は年間約200万円、月約17万円となります。マンションを購入すると管理費、修繕積立金、固定資産税が月約3万円以上プラスされます。これを購入せず賃貸にして7万円のところに住めば毎月10万円貯蓄できることになります。年間120万円×30年＝3600万円ですね。日本で居住用不動産を購入してメリットがあるのは、30年後支払いが終わった時からですが、管理費、固定資産税、修繕積立金は残ります。それどころか修繕積立金は年数がたつと値上げしますので、30年後は月に4万円以上支払うことを予想する必要があります。

仮に目標を「60歳までに老後資金を1億円作る」としましょう。

30代から始めると60歳までに3600万円は何とかできそうです。しかしこのご時世退職金や年金はあてに出来ません。あと6400万円はどうしますか？そこで投資のポートフォリオに不動産を入れます。ここで日本の不動産を入れると少子高齢化で空き家が増えるため、インカムもキャピタルも狙えません。そこで海外不動産の登場です。3000万円以上の投資は難しいので1500万円以下で購入できる国でインカムリターンが大きい国を選びます。海外不動産投資はボーナスや世帯収入等を充てるのがよいと思います。

下の表はGlobal Property Guideによる世界各国の住宅不動産投資利回り相場です。

この調査にはベトナムが入っていませんでしたので、弊社調査によりホーチミン市の利回り相場をいれて高い順に並べ替えてみました。黄色が6%以上の国、オレンジがアジア、日本がブルーです。投資利回りが高い国は発展途上国が多いことが分かります。出来れば黄色の国に投資したいですがなじみのない国が多いです。アジアではベトナム、インドネシア、フィリピンがランクインしています。これで3か国に絞られました。インドネシアは非居住外国人の購入に制限があり最低投資金額も50億ルピア（約4000万円）とハードルが高いため、検討国はフィリピンかベトナムということになります。どちらを選ぶかは皆さんにお任せしますが、地震台風などの災害がない・テロ麻薬戦争などを含めて治安が良い、電気水道ガス代などの生活費が安い等の理由で私はベトナムをお勧めしています。

それではベトナムで1500万円というとどのような物件が購入できるでしょうか。

セントラルパーク、マステリタオディエン、ヒムラムアンフー、ラビタチャームなど1000万円～1300万円で購入できるコンドミニアムは外国人にも大人気でほぼ完売です。今検討できる物件はNEWCITYがおすすめです。１BED1300万円～、２BED1500万円～と大変お買い得です。しかも立地が1区中心部まで車で6分、メトロ2号線計画沿線など将来性抜群です。2区新都市中心部に位置し2017年12月から完成引き渡しが始まるためプレビルド販売に不安のある方も心配ありません。

仮に1300万円でNEWCITYを購入した場合、利回りが７％とすると年間家賃91万円、10年で910万円となります。10年後価格が3倍になったと仮定すると2600万円の利益が出ます。あわせて3500万円の利益です。次は10年後に売却して別の不動産を購入します。今度は3000万円クラスの物件が購入できます。10年間の家賃収入が2100万円、10年後の売却益が3000万円とすると合計5100万円が期待できます。これを繰り返していくのです。20年で5000万円位のお金を作るのが不動産投資のイメージと言っていいでしょう。いかがでしょうか？「60歳までに1億円作る」といった目標が見えてきましたね。

不動産投資は素人にもイメージしやすく、株や債券が暴落してもすぐに大きな影響を受けない特徴があります。しかしバランスよく海外預金、金、投資信託、不動産を組み合わせる必要があります。現金があまり必要でない60代以降の人は不動産比率（長期資産）を高く、すぐにキャッシュ（短期資産）が必要になりやすい若い方は低くすることが投資では重要になると言えます。

2017/11/29