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ベトナム不動産の現在

 ベトナム不動産、特に南部ホーチミン市の高級コンドミニアムは、１Bedが発売後約1か月で、２Bedが約2～3か月で完売します。2週間で完売することもあります。東南アジア諸国の中でも群を抜く販売率と言えます。また、2017年4月に発売された、10区の人気物件も発売から2日間でほぼ完売など、東南アジア最速の販売状況が続いています。そのため1物件を何か月にもわたってご紹介することができず、空きが出たら連絡してほしいといったキャンセル待ちのお客様が多数いらっしゃいます。（日本だと高層マンションの完売までには何年もかかりますね。）

なぜベトナムが注目しているのか？

ベトナム平均でも6.5%で東南アジアでも非常に高い成長率が特徴です。資源国であり石油・天然ガスはもちろん鉱石も豊富に産出され、コーヒー、米、コショー、カシューナッツなどの農産物輸出も世界トップレベルです。GDPは1990年から31倍になりました。2050年のGDP予想は380兆円とドイツに匹敵する経済規模が予想されています。この経済成長を支えるためには、新都市計画が欠かせません。都市交通であるメトロの整備や広い道路、学校、病院、コンベンションセンター等車社会にも対応できるエリアが必要となります。そこで政府は2区新都心計画をスタートさせました。1区中心部から車で10分の距離にありビンタン区、4区、7区へのアクセスも優れているこの場所には、250haもの広大な計画が着々と進んでいます。現在ベトナムには12車線の高速道路がいくつも整備されています。

1975年にベトナム戦争が終結しました。その時の戦勝国は北ベトナムでした。南部ホーチミン市は同じ民族である「北部ベトナム人」に占領（解放）され、土地建物企業など全てが北ベトナムに没収されました。富裕層は海外に逃れ「越僑」として生活を余儀なくされました。そのため「南部ベトナム人」は持ち家が許されず、北部ベトナム人に賃料を払って生活するといったことが現在でも続いています。

このことは長く南部ベトナム人の不満でありました。

戦後42年がたち新たに高層コンドミニアムの建築が始まると、土地を持たない南部人でも住宅購入ができるため、販売会に多くのベトナム人が訪れるようになりました。もちろん北部人も負けじと投資しています。

そして2015年7月に外国人に解禁されたため、今まで外国人扱いで住宅購入が許されなかった「越僑ベトナム人」にも所有権が認められ、海外から莫大な不動産購入資金が流れ込むこととなったのです。

そのため2016年に発売したホーチミン市中心部のコンドミニアム、戸建て住宅は飛ぶように売れました。

海外に住む越僑は400万人以上と言われ、この傾向はまだまだ続くでしょう。その送金額は毎年1兆5000億円にも上っています。それに加えて外国人であるシンガポール、韓国、中国、台湾、香港、マレーシア等からの投資が続いています。

 国が大きく成長のために重要なのは次の２つ。経済成長率、そして政治の安定性です。この点において、ベトナムは共産党安定政権であり、地理的にチャイナプラスワンとしてのFDI投資（海外投資）が多額であること、越僑からのUSD送金が多額である、ODA投資額が多いことから、ほかの国にはない巨大なポテンシャルを秘めていると言えます。

このことから将来的にもキャピタルゲインは非常に狙いやすい環境にあります。

また、ホーチミン市で働く日本人は約１万5000人と言われています。その数字から外国人労働者の総数を推計すると約30万人、そのうち高級賃貸住宅に住む高所得外国人は約6万人と思われます。

ホーチミン市在住外国人は住宅が購入できなかったため賃貸での居住者が殆どを占めています。これらの外国人は新築高級コンドミニアムが完成すると、旧市街の狭くて設備の古い住宅からの転居が始丸と予想されています。またそれに加えて南部ベトナム富裕層、越僑、芸能関係者など、これらの人々が賃貸ターゲットとなるためインカムゲインも非常に狙いやすい環境にあるといえるでしょう。

つまりダブルゲイン狙いが可能です！

ベトナム不動産、メリットのまとめ

１．インカムゲインが見込める（しかも日本の減価償却が適用できる）

利回り＝７％～１０％（いい感じの利回り）　利回り保証物件もある

外資系企業就労外国人が約30万人賃貸生活をしていると考えられる

２．キャピタルゲイン税が無い

日本：キャピタルゲインに基づく４１．１％

ベトナム：キャピタルゲイン税は０％ （譲渡税２％のみ）

３．非居住者の賃料所得の税金が安い（非居住者所得税）

ベトナム　５％（VAT５％）、マレーシア　２８％、カンボジア　１４％

４．固定資産税がない

共益費、修繕積立金もないため表面と実質利回りの差が小さい

５．２０１５年７月に外国人解禁したばかり

中国は2010年解禁後5年で3倍以上も、越僑ベトナム人も購入できることに

６．２０２０年初のメトロ１号線開通

駅近物件は極端な値上がりが期待できる

７．将来の移住先としての魅力

生活費がかなり安い

８．不安の解消

地震台風などの災害がない（南部）

９．円安になった場合大きな為替差益を得られる

ドンは円ドル為替レートと連動

１０．世界一の親日国

フランスから解放した日本に対する感謝

ベトナム独立支援に対する感謝

ODA投資額の大きさに感謝 

投資物件について

ベトナムの投資物件は、１戸500万円台からと、非常に手頃な価格で投資が可能となっています。 ベトナムの建築単価は、まだ比較的コストが安く、不動産価格もまだ解禁直後であることや大規模プロジェクトが多く土地仕入れ単価が安いことなどがあげられます。

ベトナム不動産投資は、ご予算から考えて

①1000万円までのローカル投資　

②2000万円までの将来居住も視野に入れた投資

③2000万円超のラグジュアリー投資に分類されます。

1000万円までの投資は、ホーチミン市の郊外で賃貸はベトナム人が対象となります。物件の仕上がりはそれなりです。2000万円までの物件はベンタイン市場中央駅（日本でいう東京駅）から７～８番目駅位までの範囲で、2000万円超の物件は1区中心部から5番目駅位までが対象となります。

駅のなかったベトナムでは、初めての駅近物件の誕生でかなりの値上がりが期待できます。いづれは日本と同じく駅近の土地取得が難しくなるため、郊外へと開発が進んでいきます。

セミナーの風景