ベトナム不動産投資と税金

１． 不動産投資と税金

不動産投資を検討するにあたって、将来の税金を検討することは、重要な要素の一つです。 不動産は毎月の賃貸料金から生まれるインカムゲインと、将来不動産の売却により生まれるキャピタルゲインによって利益が発生します。

だからと言って、得た利益を申告しないなどの違法な脱税をすれば、将来税務署から調査が入り、予想していなかった事態を招くことになります。 そのため、不動産投資の利益を確実に将来の再投資や生活資金に充てるためにも、税金を理解しておくことは大変重要です。

注）この原稿はベトナム不動産投資を前提として、関連する項目を開設していますが、個別の不動産取引に掛かる税金を保証するものではありません。 また、税率など変化するものがあります。2016年現在の税率をもとに記載しています。

２． 居住者、非居住者の違い

ベトナムで不動産投資を考える場合には、ベトナムと日本の税金の計算における「居住者」と「非居住者」の違いを理解する必要があります。 ベトナムの居住者とは

• ① 暦年（1月~12月）で183日以上ベトナムに滞在している
• ② 最初の入国日から起算した12か月のうち183日以上滞在している

ベトナムに恒久的住所を有する場合のどれかに該当すると、全世帯所得に対してベトナムで課税されます。 ベトナム居住者であっても、日本企業の役員であれば日本国税である所得税を約２０％納税する必要があります。 ただし地方税は1月1日の住所がどこにあるかで判断されるため注意が必要です。

３． 日本の居住者、非居住者の判定

日本の「居住者」又は「非居住者」の判定は、明確な日数での基準だけではなく、生活の実態がどこにあるかを客観的な事実から判断します。

日本のルールで「居住者」とは、国内に住所（生活の本拠）があるか、又は現在まで引き続いて1年以上国内に生活の実態がある場合を言います。

個人が日本と外国の2か国間を行き来するなど、滞在地が2カ国以上にわたる場合などにその住所がどこにあるか判定するためには、 例えば、住居、職業、資産の所在地、親族の居住状況、国籍などの客観的な事実から判断されます。

つまり、滞在日数のみによって判断するものではないことから、外国に1年の半分（183日）以上滞在している場合であっても、 日本の税金の計算において「居住者」と判断されることがあります。

４． ベトナムと日本の個人所得税（概要）

※役員報酬にかかる課税（日越租税協定第16条）

給与等に関しては、原則勤務が行われていない国では、税金が課税されないこととなっています。しかし、日本側の法人の役員がベトナム居住者として駐在する場合で、日本の会社から役員報酬を得ている場合には、日本側で課税されます。

５． ベトナム不動産を賃貸した場合の税金

① 日本居住者の場合

     ア）日本での税金

日本「居住者」の場合には賃料所得を計算する際に経費が認められます。インターネットでは以下の１２項目が、日本の不動産取得時の主な経費として認められると記載されていますが、海外不動産の経費がどこまで認められるかは分かりません。

また日本の法律に従って減価償却が可能です。また、賃料から経費を差し引くことができます。とにかく領収書は大切に保管しましょう。（３）の減価償却費は日本居住者のみ適用できます。 詳しくは海外不動産に詳しい税理士にご相談ください。

     イ）ベトナムでの税金

対象となる不動産がベトナムに所在するため、ベトナムの「非居住者」として、ベトナムでも賃料収入に対して課税されます。税率は一律で個人所得税５％＋付加価値税５％取引適用＝１０％となっています。

② ベトナム居住者の場合

ベトナム居住者の場合は給与個人所得税とは別に、賃貸所得税を支払います。日本は総合課税ですがベトナムでは給与所得以外の課税所得とされます。 分類は資本投資所得となるため居住者、非居住者に関わらず同じ税率5％が適用されます。

６．ベトナム不動産を譲渡した時の税金

こちらも分類は不動産譲渡所得となり、給与所得以外の個人所得になります。ベトナム不動産ではキャピタルゲイン税が無いため、 居住者、非居住者に関わらず一律２％が適用されます。以前は譲渡対価総額の２％あるいは譲渡益の２５％を選択できましたが、 譲渡対価総額の２％課税方式のみとなりました。

ベトナムの不動産に関する費用　2016年現在

※日本での申告は顧問税理士にご確認ください。

※本資料の内容はインターネットなど信頼性が高いと思われる情報源から入手し、正確と期するよう努力しておりますが内容を保証するものではありません。 物件契約する際にはデベロッパーから提示される契約書書面内容を十分にごりかいいただいたうえでご利用ください。ベトナムの法律・税制は頻繁に改正されることが ありますのでご注意ください。

７．外国税額控除

日本の居住者がベトナム不動産を賃貸又は売却した場合には、ベトナムと日本で同じ所得に対して税金が生じる可能性があります。

その場合、日本とベトナムとで、二重に課税が行われることになるため、日本の税金計算においてベトナムで納めた税金を控除することが認められています。これを外国税額控除と言います。 なお対象となる個人の所得によっては、ベトナムで納めた税金の全額は控除できない可能性があります。詳しくは担当の税務署又は税理士にご確認ください。