例：投資額1000万円の場合 某国 VS ベトナム

■某国USD定期預金

■ベトナム不動産投資 ・キャピタルゲイン

・キャピタルゲイン＋インカムゲイン 9,282,998

★ベトナム投資５年間の税引き後利益 928万円

（しかも5年間で106万円の節税　減価償却）

ポイント１：海外不動産は長期複利投資で減税ができる！

ポイント２：ベトナムにはキャピタルゲイン税がない＋所得税が安い

不動産投資による収益には、家賃収入のように安定的・継続的に得られる「インカムゲイン」と、不動産価格の値上がりによる「キャピタルゲイン」の2種類がありますが、どちらにも共通するのは、 人口が増加し、経済成長率も高い国の不動産投資が、より大きな成果を上げられる可能性が高くなるということです。 　本格的な人口減少社会に突入し、住宅需要が縮小していく日本では、すでに空き家が800万件あります。今後人口減少に伴って空家数は増加の一途をたどり、日本の不動産市場は厳しい環境になります。 一方、世界には人口が増加し、経済も安定的に成長を続けている国は多くあるため、これからの不動産投資は海外にも目を向けていくことが重要となります。

仮に1000万円の予算があるとして、海外預金USDで年利７％、5年定期預金とベトナム不動産を比較してみました。海外預金の収益は301万円、ベトナム不動産の収益は928万円で3倍の開きがあります。 不動産投資は長期複利投資であるからこそ叶えられるのです。

インカムゲインとは？

家賃収入によって得られる安定的な「インカムゲイン」は、不動産投資において収益の柱となります。 インカムゲインを重視した不動産投資を行う場合、現在の賃貸利回りだけに着目するのではなく、将来的な家賃相場の見通しも考慮していくことが大切です。 ベトナムに代表されるように、人口増加などによる住宅需要の拡大が続き、経済も力強く成長している国の不動産に投資をすれば、国民所得や物価の上昇と共に将来的な 家賃の上昇も見込みやすく、利回りが一段と高まっていく可能性があります。 また、ベトナムは人口ボーナス期に入っており、2020年の最も多い年齢ゾーンが25歳～34歳と結婚適齢期、住宅購入適齢期に入るため不動産投資に最適な国といえます。

キャピタルゲインとは？

保有する不動産の価値が上昇して、将来売却したときに購入したときの価格を引いた利益がキャピタルゲインです。日本ではキャピタルゲイン税が5年以内の売却で39%＋2.1%（復興税）＝41.1%かかります。 しかし、ベトナムにはキャピタルゲイン税がありません。そのため僅か２％の譲渡税を支払うだけで利益を含めた売却代金の海外送金が可能です。2016年のホーチミン市高級コンドミニアム価格上昇率は 年13%となっており、投資に最適な環境が整っています。1年以内に200万円以上のキャピタルは軽いと言われています。 一方、海外に目を向けると人口が増加し、安定的に高い経済成長を続けている国は珍しくありません。こうした国では、人口増加によって住宅需要が拡大傾向にあるのはもちろんこと、 国民所得や物価も上昇基調にあるため、将来的な家賃の上昇が期待しやすい環境が広がっているのです。 例えば、ベトナムホーチミン市にある高級コンドミニアムの平均グロス賃貸利回りは、年８％とアジア最高水準を誇りますが、 2000年以降、年2％近い人口の増加が続き、年平均6.5％程度の経済成長を達成しています。家賃は長期的な上昇傾向にあるなど貸し手に優位な市場が形成されており、新規の高級コンドミニアムが 長く建設されていなかったため、高級サービスアパートの空室率は5％前後と低い数値を保っています。

日本に何かあった場合には、日本の不動産に「資産税」を適用することが検討されていますが、海外の不動産に日本の税金を適用することは出来ません。 また、日本人の財産ではありますが差し押さえするのも現実性に欠けます。また、戦争や地震の場合はわずかな保険しか下りないため、立て替えは難しいと言えます。 その場合はたちまち住むところがなくなり、体育館などで長期の生活をせざるをえません。そんな時に海外不動産を所有していればどうでしょうか。 株や銀行預金では対応できない面が不動産にはあります。また、海外銀行預金が単利利息なのに対して、不動産の価格は複利計算となります。 その上に賃料収入であるインカムゲインが入ってきますので、通常5年で投資額の2倍になります。 また、100％自己名義で所有権を持てる実物不動産ならば、仮に不動産サポート業者や管理会社が破綻しても、不動産価値自体には大きな影響はなく、金融資産とは異なり、 すべて紙屑になってしまうリスクも低いと言えます。