ベトナムの基礎知識6

ベトナム不動産投資の基礎知識【第6回】
インフラ整備、外国人の所有解禁…活況を呈するベトナム不動産

今回は、活況を呈するベトナムの不動産市場の現状を見ていきます。 ※本連載は、株式会社エスパシオコンサルタント代表取締役・有馬壽志氏の著書、『ベトナム不動産投資』(あっぷる出版社)の中から一部を抜粋し、 ベトナムの不動産投資で成功するためのノウハウを紹介します。

ベトナムの物件はほぼ1か月以内に完売!?

ベトナムの不動産市況は活況を呈しています(図表参照)。

【図表 ベトナム不動産のサイクル】

ベトナム不動産のサイクル

2008年にピークを迎えた不動産価格は、リーマンショックによって大きく値下がりしました。

平均的に30%以上下落したと考えられます。その後2013年から市況が回復しはじめて、2014年11月に改正住宅法が発表されると 大型プロジェクトの発売が開始され、完売状態が続いています。

購入者はベトナム人の富裕層で、1人で何件も購入している人が大勢います。2015年7月の外国人不動産購入解禁で、転売する目的の人も多くいます。 人気物件を購入した人が、5〜10%の利益を乗せて再販しているケースもあります。

私も知人から、購入した物件を再販してもいいよとの話をもらいます。しかし、ベトナムに行く前に別の人が買い取ってしまいます。 すぐに行動しないといい物件を購入できないという活況ぶりです。弊社が社宅で借りている物件も利回り7〜8%です。 また、販売した物件の利回りも賃貸保証の数字からも読み取れます。

例えば16万ドルで購入した、2015年中に完成予定の99㎡の分譲物件だと、デベロッパーの賃貸保証額は月1000ドルです。 これは利回り7.5%ですね。あくまでも私の読みですが、今後の状態としては10%を下回ることはないのではないでしょうか。 もちろん、優良物件は家賃が上がり、それより劣るところは家賃が下がります。いかにして都心中心部の駅近く物件を購入するかで、 利回りは変わってきます。これはどの国にも共通することだと思います。

ベトナムは2020年に初めての地下鉄が完成します。そのため駅周辺の物件が値上がりしています。都心に近く駅に近い物件ほど利回りがよくなると 考えられます。ただ、このような物件は供給数がまだまだ少なく、すぐに完売してしまいます。

ベトナムの物件は、ほぼ1か月以内に完売するというのが現状です。ですから、「今回は見るだけにして検討材料とし、次回来たときに結論を出そう」 などといっている時間はありません。つぎに来たときには、その物件はもうないからです。

2015年6月までは、外国人の不動産購入は許可されていませんでしたので、これはあくまでベトナム人同士の売買でのことです。 物件が1か月以内に完売するという状況は、ほかの国ではあり得ません。ふつう、4〜5か月は残っているものです。 それほどにベトナムでの不動産投資は活況だということです。

これは、ベトナムの中間層レベルが上がっていることにも関係しているのでしょう。実際に、中間層レベルのベトナム人が、 不動産への投資に積極的なのです。あるコンドミニアム内に、一人で何戸もの物件を所有している人もいると聞きます。 ベトナム人にとっては、金利以上に魅力的な投資が不動産なのです。弊社が賃貸している34階建て6棟物件に23戸所有している人もいます。

この状況に加えて、2015年7月からは外国人の居住用不動産の売買が解禁されるのです。現在は、ベトナム人同士で行われている不動産への投資に、 外国人が参加することになります。不動産の価値がさらに高まるのは目に見えています。

では、ベトナムでの不動産売買はどのようになされているのでしょうか。具体的にみていきましょう。

ベトナムでの不動産会社探しの留意点

海外不動産を探すときは、まずインターネットで調査することが多いですね。現地に関連会社をもっているところが安心だといえます。 日本で相談してから、現地入りして案内してもらえるからです。

では、現地に会社をもっている不動産業者の中でどこを選ぶかですが、これはなかなか難しいといえます。 素晴らしく立派なホームページを作っていて大丈夫かと思っていたら、詐欺グループだった、ということもありました。

私がおすすめするのは、現地に会社があって、日本の出資会社がしっかりした企業であるところです。出資会社の会社概要や業績が紹介されて いないところは避けたほうがいいと思います。また、代表者の経歴が載っていなかったり、設立したばかりの企業にも慎重な対応が必要だといえます。

よさそうなところが見つかったら、ウェブ上から問合せや申込をして、実際にその会社を訪問して雰囲気をつかみます。 信用できそうだと思えれば、具体的な相談を開始します。

ちなみに、弊社の現地法人は有限会社エスパシオベトナムとなっています。日本の投資会社(親会社)である株式会社エスパシオコンサルタントは、 1991年の設立です。創業24年を迎えた、商業環境コンサルタントで業界ナンバーワンの企業です。ベトナムに不動産会社を設立したのは、 もともとは日本の大型小売業界の東南アジア進出サポートが目的でした。取引企業のほとんどが1部上場会社です。

ベトナムでの不動産投資については、2010年頃から調査を開始しており、前述のように現地法人も設立しています。 手前味噌ですが、日本では最も準備のできている会社だと思っています。

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2018年11月29日更新

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